Vous souhaitez enchérir sur un bien immobilier lors d’une vente aux enchères judiciaire ? Ou vous faites l’objet d’une saisie immobilière et vous cherchez à comprendre la procédure ? La vente par adjudication immobilière est une procédure strictement encadrée, dans laquelle l’intervention d’un avocat est obligatoire.

Depuis plusieurs années, le Cabinet Becam Moncalis accompagne ses clients dans ces procédures, que ce soit avant, pendant et après l’audience d’adjudication. Voici tout ce que vous devez savoir.

Qu’est-ce que la vente par adjudication immobilière ?

En droit français, la « vente par adjudication » désigne une vente aux enchères dans laquelle un bien est attribué au plus offrant, à l’issue d’une séance publique organisée selon des règles légales, l’adjudication valant formation du contrat de vente.

Depuis plusieurs années, notre cabinet BECAM MONCALIS accompagne ses clients au cours de ces procédures très encadrées, conduites par le Tribunal judiciaire compétent, en présence d’un commissaire de justice.

Les caractéristiques de la vente par adjudication :

• Publicité préalable de la vente > annonce légale, affichage.
• Procédure encadrée > souvent conduite par un Tribunal Judicaire en présence d’un commissaire de justice.
• Pluralité d’enchérisseurs potentiels, représentés par un avocat.
• Attribution définitive du bien par le jugement d’adjudication.

Vente par adjudication vs vente de gré à gré : quelles différences ?

La vente par adjudication se distingue de la vente de gré à gré, qui repose sur la liberté contractuelle et la négociation, et sur un accord direct entre vendeur et acheteur.

Spécificités de la vente « judiciaire » :

• L’avocat est obligatoire pour porter des enchères.
• La procédure est publique.
• Le vendeur ne choisit pas son acheteur.
• En principe, aucune rétractation est possible (enchère et adjudication engagent définitivement l’adjudicataire).
• La surenchère est possible dans les 10 jours.
• La vente est conclue au moment de l’adjudication : le jugement vaut contrat de vente emportant transfert de propriété et d’expulsion si besoin.
• Le prix, fixé par le jeu des enchères, doit être versé dans les 2 mois.
• Des frais spécifiques s’ajoutent au prix de vente : frais préalables, frais d’enregistrement et émoluments des avocats.
• Le transfert de propriété est lié au jugement d’adjudication, mais l’entrée en jouissance peut être différée jusqu’au paiement complet du prix et des frais.
• Les garanties sont souvent restreintes : le bien est vendu en l’état, et la garantie des vices cachés peut être écartée par le cahier des charges qui constitue avec le jugement le titre de propriété.

En conclusion, la vente par adjudication est immédiate, formelle, et généralement définitive à la fin du décompte si personne n’a surenchérit, avec des garanties et des modalités propres. Quand la vente de gré à gré est souple, négociée, avec des possibilités de rétractation.

Pourquoi l’avocat est-il obligatoire en vente judiciaire par adjudication ?

En cas de vente par adjudication, s’il s’agit d’une vente judiciaire immobilière devant un tribunal, l’avocat est obligatoire. L’acquéreur doit être représenté par un avocat inscrit au barreau du tribunal Judiciaire compétent.

En effet, lors d’une vente judiciaire, l’enchère immobilière est considérée comme un acte de procédure. Le législateur impose donc une représentation obligatoire afin de garantir :

• Le respect du cahier des charges,
• La sécurité juridique des enchères,
• Le bon déroulement de l’audience,
• L’égalité entre les enchérisseurs.

Quel est le rôle de l’avocat dans une vente par adjudication ?

Les missions de l’avocat sont nombreuses et variées, que ce soit avant, pendant et après l’audience d’adjudication.

AVANT l’audience :

• Consultation du cahier et charges et devoir de conseil auprès de son client.
• Constitution du dossier pour enchérir à la place du client : pouvoir écrit, justificatif d’identité et de solvabilité, consignations par l’édition de chèques de banque, justificatifs de l’origine des fonds.
• Dépôt de la consignation auprès du représentant du Batonnier : seul l’avocat a le droit d’effectuer ce dépôt, et la loi exige le versement préalable d’une somme consignée à la CARPA qui équivaut à 10% de la mise au prix du bien avec un minimum légal de 3 000 euros.
• Il agit comme conseil juridique auprès de l’enchérisseur : montant à ne pas dépasser, frais prévisibles, servitudes ou charges mentionnées dans le cahier des conditions de vente.

PENDANT l’audience :

• L’avocat est seul autorisé à parler pour enchérir pendant l’audience (mais attention, il ne décide pas du prix, il applique les instructions de son client dans le cadre légal de son mandat).
• Il engage juridiquement son client.
• Il n’achète pas pour lui-même !

APRES l’audience :

• A l’expiration du délai d’enchère, il demande au Tribunal de le déclarer adjudicataire pour le compte de son ou ses clients pour le montant de la dernière enchère, frais préalables en sus.
• L’avocat informe son client en cas de surenchère portée par un tiers dans les 10 jours qui suivent l’acte d’adjudication (délai légal), et peut porter lui-même une éventuelle surenchère complémentaire.
• Il veille à l’obtention des fonds, au versement obligatoire à la CARPA, et à la bonne exécution financière (l’adjudicataire dispose souvent de 2 mois pour régler la somme totale des frais, prix, émoluments).
• Il transmet le jugement pour une publication légale au service de la publicité foncière.
• Il délivre le titre d’achat définitif.

L’avocat a donc de multiples casquettes ici :

• Mandataire exclusif pour enchérir.
• Gérant du dépôt de garantie.
• Interlocuteur unique du tribunal.
• Responsable du suivi de la procédure jusqu’à propriété définitive.

Quels sont les frais d’une vente par adjudication immobilière ?

Il existe des frais à prévoir lors d’une vente sur adjudication.

• Les frais préalables engagés par le créancier poursuivant : publicité, frais de commandement, procès-verbal descriptif.
• Les frais de mutation : à payer au Trésor Public, qui représentent un pourcentage sur le prix d’adjudication.
• Les émoluments de l’avocat créancier et adjudicataire : c’est un pourcentage sur le prix d’adjudication.
• Les honoraires de l’avocat.

Cadre juridique de la vente par adjudication

C’est avant tout le Code des procédures civiles d’exécution (CPCE) qui encadre les ventes par adjudication immobilière. Il contient les règles procédurales spécifiques qui font de l’adjudication judiciaire :

• Une vente publique,
• Formaliste,
• Nécessitant impérativement un avocat.

Les articles R. 322-40 et R. 322-41 sont les plus déterminants, car ils expliquent juridiquement pourquoi, en adjudication immobilière, un particulier ne peut pas agir sans un avocat, ni pour enchérir ni pour surenchérir.

D’autre part, le Code civil ne règlemente pas en détail la procédure d’adjudication, mais il en pose le cadre général et ainsi fournit le régime général de la vente.

Lexique et ressources utiles

• CARPA – Caisse Autonome des Règlements Pécuniaires des Avocats – institution intra professionnelle de sécurisation des opérations de maniements de fonds réalisées par les avocats pour le compte de leurs clients.
• JEX – juge de l’exécution – juge spécialisé du tribunal judiciaire qui est chargé des difficultés concernant les titres exécutoires et des contestations de saisies.
• LICITOR – site de référencement des ventes aux enchères immobilières. Attention : les informations publiées ne sont pas vérifiées par la plateforme. Prenez toujours contact avec l’avocat référencé avant d’enchérir.

Vous envisagez d’enchérir sur un bien immobilier ou vous faites face à une procédure de saisie ? Le Cabinet Becam Moncalis vous accompagne à chaque étape de la vente par adjudication.

📩 becam.moncalis.avocats@gmail.com
📍 Arpajon (91) & Orsay (91)
📋 Pour préparer votre rendez-vous, consultez la liste des pièces à fournir.